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28.房产的预告登记、更正登记和异议登记

  预告登记的规定见于我国《物权法》第20条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保证将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”根据建设部《房屋登记办法》第67条,预告登记的适用范围为:1、预购商品房;2、以预购商品房设定抵押;3、房屋所有权的转让、抵押;4、法律、法规规定的其他情形。
  更正登记的规定见于《物权法》第19条第1款“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项有错误的,可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当更正。”更正登记包括两种情形,一是登记薄记载错误不涉及房屋权利归属和内容,登记机构应当依申请或依职权进行更正;二是登记薄记载错误涉及房屋权利归属和内容的,在有关权利人办理更正登记期间,相关权利人因处分该房屋权利而申请登记的,暂缓登记。因为该登记错误已涉及当事人之间的实体权利义务争议,如果有关权利人因争议而不能办理更正登记,则应通过诉讼解决,而不能在争议未解决时“抢先”处分该房产。
  异议登记是指为维护真实权利人的合法权益,暂时切断登记薄的公信力,并警示交易第三人而进行的一种临时登记,其目的是使登记权利人在一段时间内无法处分不动产,从而给真实权利人通过诉讼维护权益赢得时间。异议登记的规定见于《物权法》第19条第2款“不动产登记薄记载的权利人不同意更正登记的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起15日内不起诉的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

 
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